|
我国现行的有关法律法规中，明确要求房产开发商按照一定的标准配置建设停车位，这些车位是建筑物的配套设备设施，其不能单独转让也不能单独办理产权，由全体业主共有共用，如果达到一户一个车位的话经过业主大会决定，业主可以免费使用，对于车位紧张的小区，也可以用交纳租金的方式有偿使用这部分共有车位，有偿使用的收入归全体业主共有； 收费是否合理要看物业的做法是否得到半数以上业主的同意，同时，收费的金额也要经过半数业主同意，同时，收益也要归全体业主所有!  一、目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位。  第二种是住宅小区地下停车位。 第三种是楼房首层架空停车位。 第四种是楼房屋顶平台停车位！  二、住宅小区各种类型车位的归属情况如下：1、小区地面停车位地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式表明界限的停车设施，可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。  （1）规划的地面停车位。 该类车位是指经规划部门批准，小区开发商在小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图上均有体现； 《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 《物业管理条例》第七十五条第一款规定：物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要; （2）占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位! 《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外;  建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。  建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。  第七十四条第三款明确规定“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有”。  对于该类地面车位的归属，因法律明确规定属于全体业主所有，所以其权属争议不大。  但在实践中容易引起业主不满的主要原因是物业公司常常对这些车位收取车位使用费。  物业公司收取车位使用费的作法是有法律依据的，《物业管理条例》第七十五条第二款规定：占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。  业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。 当然，物业公司收取的车位场地使用费在扣除部分车位管理物业费后应纳入小区业主共有账户，车位管理物业费的提取比例一般由物业公司与小区业主委员会协商确定！ 2、人防地下停车位人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分! 对于人防地下停车位的权属理论界存在争议，主流观点分两类：一类观点认为人民防空工程属于国防工程的组成部分，所有权归国家所有，开发商无权处分! 另一类观点认为人民防空工程因由开发商投资建造，所以应属于开发商所有，但战时国家可无条件征用。 全国各地政府对于人防地下停车位的权属在实践中的态度也不尽相同!  3、非人防地下停车位《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定，该法规25条规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。  4、独立建设的停车位（库）该类车位具有独立性，其是在开发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位，能够依法办理产权初始登记和转移登记，初始登记后其所有权明确由开发商享有，在出售给特定业主办理转移登记后，产权为特定业主所有。 该类车位为最“正规”的车位，基本可等同于房屋看待，转让协议等均须在政府部门备案，并可办理不动产登记权属证书； 但是因投资成本较大等原因，开发商投资修建该类车位的意愿不高，该类车位在实践中不多? 小区车位除上述四类外，目前比较常见还有机械车位，但机械车位根据其布局位置都可归属于上述前三类车位之中？  从上述分析也可看出，除地面停车位和独立建设的停车位（库）其权属法律规定明确外，现有法律法规对于其余两类地下停车位的权属并无特别明确规定，实践中也处于政府监管的盲区，其权属的厘清尚待法律法规的完善小区车位不属于物业，是由该小区的全体业主共有共用，如果达到一户一个车位的话经过业主大会决定，业主可以免费使用，对于车位紧张的小区，也可以用交纳租金的方式有偿使用这部分共有车位，有偿使用的收入归全体业主共有。  敞开式地上车位产权属于全体业主，归业主共同且免费使用。 这类车位主要是指通过在地面的地上划出车位而规范停车形成的车位; 业主购买房屋，便拥有了社区的土地使用权，也就是说社区的土地的使用权归全体业主所有? 所以在权属属于业主的土地上规划的车位，开发商或者物业无权处置;  1、敞开式地上车位敞开式地上车位产权属于全体业主，归业主共同且免费使用。  2、小区建筑区划内规划建设的车位建立在小区建筑区规划建设车位的地方的车位，产权是归开发商所有的。  因为在规划之初，该地块就被规划设计为车位，没有计入业主的购房面积之中，所以在交易前属于开发商所有。  但是这种车位，业主可以在入住后，通过购买手段获得，并拥有个人产权。 3、未计入公摊面积的地下车位地下车位所占用的面积如果没有被计入业主的公摊面积之中，那么这部分车位的产权就属于开发商所有; 开发商可以出售、出租车位，但只能给本小区的业主使用! 但是，这种产权确立的前提是，要在购房合同中体现，进行说明，即该部分不计入公摊，此时，产权才能归开发商所有； 如果不做说明，则自动归属全体业主?  4、计入公摊面积的地下车位算入公摊面积的地下车位，开发商无权出售，车位产权属于全体业主所有。 这类车位就像小区的其他公共配套一样，供全体业主使用； 只是，作为停车使用，要有专门的管理人员，这部分人员由业主委员会委托给物业公司管理、出租给业主使用，所获费用扣除管理成本后划入小区维修基金? 该部分费用不能私自用作他途，只能用于小区公共设施的维护; 5、人防工程车位人防工程车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程的范围，有着其特殊性，所以它的产权具有模糊性，在法律上还是一个空白？ 现在各地执行普遍有两种标准，一种是由开发商管理，出租或出售给业主使用，费用上交人防工程部。 第二种是它的产权归投入者所有？ 具体指的是，如果该车位由开发商投入建设，则开发商拥有该车位的产权，在管理和收益上具有所有权，但是需要在人防工程部门登记手续; 但是，如果开发商将该车位建设的费用转嫁到业主身上，那么该车位的产权也随之转移到归全体业主所有。 6、非人防工程地下车位非人防工程地下车位可以简单理解为我们常说的地下室或者私人车库。 根据房管部门的核算方法，对层高大于2.2米的地下室和半地下室计算全部建筑面积，业主购买时可以单独取得所有权； 对于层高低于2.2米的则无法办理产权！ 即，购买层高大于2.2米的非人防工程地下车位可以取得独立产权，购买低于2.2米的非人防工程地下车位则无法办理产权。 7、机械车位机械式停车位因为操作方式和具有占地面积小、空间利用率高等优点，在现在的很多大型社区里被广泛运用？ 但也由于机械车位是一个移动的非独立空间，所以一般情况下无法办理产权登记，只能由开发商对外进行出租!
|
